房贷选LPR定价，还是固定利率定价？

这段时间，包括我在的很多人，陆续收到了各大商业银行存量个人贷款定价基准转换的银行短信。按照央行要求，今年3 月 1 日至8 月 31 日期间，当前在银行有房贷的客户，必须在“LPR定价，还是固定利率定价”之间二选一。

那么我们究竟应该如何二选一呢？是不是要像一些朋友圈和公众号等自媒体所说的那样，立刻、马上、务必转换成 LPR 定价呢？Okay，我们一起来了解下关于LPR的一切！

1. LPR 是什么？

LPR 是指贷款市场报价利率，是由具有代表性的中国 18 家报价银行，根据每家对其最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率 MLF 加点形成的方式报价，分别去掉最高和最低后平均得出。

LPR = MLF + 银行平均加点

MLF 可以理解为中央银行借钱给商业银行的参考利率，而 LPR 是商业银行给其最优质的客户的贷款利率。什么叫“最优质客户”呢？其实就是对银行来说，风险最低的客户，银行也就愿意给其最低的利率。

2. 为什么要推出 LPR ？

长期以来，国家觉得金融机构对实体经济支持不足，央行的货币政策红利未能有效传导至中小企业，社会融资成本仍然太高。LPR 的推出就是要坚定地推进利率市场化，降低中小企业融资成本：一方面要打破贷款利率的隐形下限，让利率可以真实地反映市场融资成本；另一方面也要防止给企业降融资成本的同时，反而把流动性引到了房地产市场。

在这样的政策目标下，央行开始了一系列的操作：

2019 年 8 月 16 日，发布 2019 年第 15 号公告，实施 LPR 改革。宣布将贷款市场报价利率 LPR 作为各银行新发放贷款的主要参考。
2020 年 1 月 1 日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同，只能选择参考 LPR 的定价方式。
2020 年 3 月 1 日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以 LPR 为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

以前房贷利率是折扣百分比相乘，现在则是在 LPR 上加减，后者不仅更符合国际计价模式，也有利于对房地产市场的单独控制。

3. 转成 LPR 定价有哪些影响？

原先的房贷利率也是浮动的，是根据人民银行公布的贷款基准利率乘以折扣比例算出，每年 1 月 1 日根据上年度最后一个基准利率进行调整。不过，尽管这些年市场上的真实利率在下降，可基准利率从 2015 年 10 月至今已多年不变了。为了不让银行趁机占便宜薅房奴的羊毛，央行要求房贷利率也要改为与更能反映真实利率水平的 LPR 挂钩。

　　这次房贷利率定价方式的转变有两种选择：1. 转为固定利率；2. 转为以 LPR 加点的浮动利率。固定利率不必多说了，浮动利率的方式改变要重点说说。银行把以前固定比例的折扣，改为了固定的加减点，以 2019 年 12 月的五年期以上 LPR 利率 4.80%作为基准，先算出每个人的房贷利率的加减点，之后固定加减点不变，未来房贷利率 = LPR 利率 + 加减点。我们用一个例子来看看两种模式的区别：

如果你贷的房贷是 9 折，那么：

    以前的房贷利率规则

        4.9% * 0.9 = 4.41%，比4.80%低0.39%，记住这个数字

    以后的房贷利率规则

        浮动利率：LPR 实际利率 - 0.39%

        固定利率：4.41%

 

如果你贷的房贷是上浮 1.1 倍，那么：

    以前的房贷利率规则

        4.9% * 1.1 = 5.39%，比4.80%高0.59%，记住这个数字

    以后的房贷利率规则

        浮动利率：LPR 实际利率 + 0.59%

        固定利率：5.39%

我帮大家做了一个表格：以前你是几折（几倍），以后就对应这个加点，你的利率就是 LPR +加减点值。

如果你还没理解……那就再举个更直观的例子：

1.A先生的首套房贷利率是 7 折，也就是说房贷利率是 3.43%，这个利率比 4.80% 要低 1.37%，那就把这 -1.37% 固定下来，以后A的房贷利率，就都是 LPR 利率再减 1.37%。

2.B小姐的二套房贷利率是 1.3 倍，也就是说房贷利率是 6.37%，这个利率比 4.80% 要高 1.57%，也把这 1.57% 记下来，以后B的房贷利率，就都是 LPR 利率再加上 1.57%。

4. LPR 未来是升还是降？

那么，摆在我们眼前的两个选项，哪个更划算就取决于 LPR 未来的涨跌了。 如果 LPR 下跌并保持在低于目前的水平，则选 LPR 定价方式更划算，如果 LPR 高于目前的水平，则选固定利率更加划算。

先来看一看 LPR 改革以来的走势：从这几个月来看，LPR 稳中有降。

很多人认为：

1.回顾 LPR 推出的初衷，就是为了降低社会融资成本，所以大多数人认为未来 LPR 会继续走低。

2.考虑到短期内我国经济增速放缓，市场投资收益率下降，LPR 也很难调头上涨。

3.参考西方发达国家目前普遍的低利率甚至负利率，全球央行几乎都在放水，我国的利率也会向其靠拢。

但我们不要忘了：

1.目前我国的利率水平已经是改革开放以来的历史低点，进一步下降的空间已经很小。

中国 1988-2020 利率走势图

2.继续下调利率带来的边际效用也在逐渐降低，政府调降利率的动力也会下降。

3.周期性的金融危机仍然埋伏在不远处，恶性的通货膨胀如果到来，我国的 LPR 不可能独善其身，也可能出现大幅上涨。

4.贸易摩擦的加剧可能导致外汇外流，会造成利率上涨压力。

5.西方发达国家的利率水平并不适宜成为我国的参考坐标，而应该参考已经落入中等收入陷阱的国家相对较高的利率水平。

6.即便是美国，超低利率也非常态，甚至出现过利率超过 20%的时期。

所以，未来的 LPR 绝非简单的一边倒走势，中长期仍存在波动的可能。

5. 我们应该作何选择？

很多朋友看到银行官方公布的冗长晦涩的公告和细则就一脸懵逼，只想找个「专家观点」来抄作业，许多公众号也是上来就号召大家尽快转成 LPR 定价，其实这并非是对所有人都最合适的稳赚方案。

考虑到 LPR 中短期大概率下降，中长期存在上涨的可能性。若让我来选择的话，我会依据的剩余还款时间、未来换房意愿、自有资产情况、贷款利率折扣、风险偏好类型来做分析判断。文字写起来有点啰嗦，做个流程图吧。

注意，以上思考模型供各位参考，其中一些判断未经严密推算，比较武断，不作为理财建议。可以看出，大多数情况下是适宜转换为 LPR 定价的，但再次强调，这并非稳赚不赔的方案。

6. LPR 转换如何操作？

一般来说，银行都会主动与你联系，比如工行、建行、中行、农行等等都用微信公众号、APP 弹窗等方式提醒。最好咨询房贷所在银行的客户经理。

7. LPR 房贷计算器，算算转换后是否合算？

究竟我们LPR定价基准利率转换是否合算，拿“房贷计算器”计算一下！只要用手机的二维码功能扫码，输入银行银行住房商贷金额、年限、原商贷利率，“对比计算器“会自动根据最新LPR、加点数值和LPR商贷利率，会自动给出对比结果，提醒在转换后，你的月供量是减少了还是增加了。